房子登記在孩子名下有哪些麻煩，需要公證嗎?
房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂漲價(jià),“買(mǎi)房如同買(mǎi)白菜”這是前幾天小編在案場(chǎng)聽(tīng)到多的一句話。據(jù)了解,很多父母出于對(duì)自己的愛(ài),即使孩子未成年,也想在房產(chǎn)證上加上子女名字。那么怎么在房產(chǎn)證上加子女名字呢?房產(chǎn)證上加子女的名字有什么風(fēng)險(xiǎn)?
房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂漲價(jià)，“買(mǎi)房如同買(mǎi)白菜”這是前幾天小編在案場(chǎng)聽(tīng)到多的一句話。據(jù)了解，很多父母出于對(duì)自己的愛(ài)，即使孩子未成年，也想在房產(chǎn)證上加上子女名字。那么怎么在房產(chǎn)證上加子女名字呢？房產(chǎn)證上加子女的名字有什么風(fēng)險(xiǎn)？
房產(chǎn)登記在子女名下有以下好處：
1、會(huì)把房子登記在未成年子女名下的家長(zhǎng)，一般都不是首套房了，所以把房子直接登記在未成年子女名下，既方便又省錢(qián)，還能減少稅費(fèi)。
2、房子作為婚前財(cái)產(chǎn)，不用擔(dān)心子女離婚時(shí)房子被分割。
3、能給子女提供一定的經(jīng)濟(jì)保障，或者如果父母生意失敗，還能給父母留下一筆東山再起的資本。
房產(chǎn)登記在子女名下有什么風(fēng)險(xiǎn)：
雖然把房子登記在子女的名下，一來(lái)可以體現(xiàn)你對(duì)孩子的愛(ài)，而來(lái)也可以給你帶來(lái)以上所說(shuō)的好處，但是把房產(chǎn)登記在孩子名下的風(fēng)險(xiǎn)，你有了解過(guò)嗎？下面小編給你敲黑板劃重點(diǎn)：
1、房子一旦登記在子女名下，父母不能隨意處置房。也就是說(shuō)，房產(chǎn)證上如果有未成年子女的名字。按照法律規(guī)定，父母不能隨意抵押、轉(zhuǎn)讓?zhuān)改钢挥性谧C明時(shí)為了子女的利益時(shí)，才能處置孩子名下的財(cái)產(chǎn)。
比如：證明是為了未成年孩子治病、出國(guó)留學(xué)等。子女長(zhǎng)大成人后，父母想要變賣(mài)、贈(zèng)與、抵押房產(chǎn)，也只有在兒女委托的情況下，父母才有權(quán)處理。
2、子女購(gòu)買(mǎi)新房需遵循二套房政策。如果房產(chǎn)證上有子女的名字，孩子成年后買(mǎi)新房，孩子可能面對(duì)二套房政策，也就是婚后購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房要交房產(chǎn)稅，如果房子的貸款還沒(méi)還清首付需按二套房標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率也可能上浮，買(mǎi)房的成本有增無(wú)減。
3、夫妻關(guān)系破裂，而房產(chǎn)證上有子女的名字，房產(chǎn)歸屬往往容易引來(lái)糾紛。因?yàn)楹⒆幼鳛榉课莨灿腥耍瑧?yīng)占房產(chǎn)的一半份額。
4、以后子女不盡贍養(yǎng)父母的義務(wù)，房子也不能被收回。父母出自購(gòu)房，登記在子女名下，就意味著父母把這套房贈(zèng)與了子女，只有子女才對(duì)這套房子擁有所有權(quán)。假如父母老了之后，子女不盡贍養(yǎng)父母的義務(wù)，就算父母想收回房子，也會(huì)收到很大的法律障礙。
5、房子可能被孩子配偶繼承。如果孩子在婚后不幸離世，那么孩子的配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，都有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。但是根據(jù)繼承順序規(guī)定，孩子名下的房產(chǎn)將被其配偶優(yōu)先繼承。
但是如果你已經(jīng)把孩子的名字加上去了，怎么才能規(guī)避上述的風(fēng)險(xiǎn)呢？
房產(chǎn)登記在孩子名下怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
1、可以做公證。約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。這種辦法可以同時(shí)讓孩子擁有房產(chǎn)，又不至于在遇到意外情況時(shí)被作為遺產(chǎn)分割。
2、進(jìn)行房產(chǎn)份額變更。直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，少可變更為1%。這種方法主要應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅，即使子女成年后以自己的名義所購(gòu)房超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房屋部分，計(jì)稅量將極其有限。
3、從房產(chǎn)證上去名。這個(gè)辦法簡(jiǎn)單粗暴，直接把子女的名字從房產(chǎn)證上去掉。當(dāng)然你也可以以贈(zèng)與的方式去名，但是同樣也要交手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、契稅等一些列費(fèi)用。
看完以上那些，是不是覺(jué)得自己在加子女名字之前根本沒(méi)想這么多。事情不一定會(huì)發(fā)生，但是不怕一萬(wàn)就怕萬(wàn)一。當(dāng)然也有些不差錢(qián)的家長(zhǎng)，也就不用在意這些啦！
興許是出于前段時(shí)間房?jī)r(jià)有所上升，各地又紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，如果把新買(mǎi)的房產(chǎn)登記在未成年子女身上是不是好處多多呢?最近這個(gè)話題在微信朋友圈里迅速發(fā)酵,把房子登記在孩子名下到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
把房產(chǎn)登記在未成年子女名下,大致出于三種考慮
1.能夠規(guī)避限購(gòu)令嗎?有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，用未成年子女的名字購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，就不在限購(gòu)范圍內(nèi)。
浙江騰飛金鷹所房地產(chǎn)綜合部負(fù)責(zé)人、浙江省直律協(xié)建筑房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任陳鐘律師說(shuō):在限購(gòu)政策中，所謂的限購(gòu)對(duì)象，都是以“家庭”出現(xiàn)，比如此番杭州限購(gòu)令中的“非本市戶籍居民家庭”，其中“家庭成員”包括了夫妻雙方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名義買(mǎi)房就不算家庭名下的房產(chǎn)。
2.有助于規(guī)避稅費(fèi)嗎?
的確如此。將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈(zèng)與、繼承等既省錢(qián)又方便，能省下不少稅費(fèi)，還不用擔(dān)心將來(lái)會(huì)征收遺產(chǎn)稅。
3.規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為自己和孩子都留條后路。
有些家長(zhǎng)是做生意的，以孩子名義購(gòu)置房產(chǎn)，想以后萬(wàn)一生意失敗，資不抵債時(shí)，為自己和孩子都留條后路。更直接一些，未成年人名下的房產(chǎn)可以被執(zhí)行嗎?
律師說(shuō)，如果房產(chǎn)一開(kāi)始就是登記在未成年子女名下，那么房產(chǎn)的所有權(quán)是屬于未成年子女的，父母對(duì)該財(cái)產(chǎn)只有管理權(quán)，而非所有權(quán)，既不屬于父母所有，所以是不能被執(zhí)行的。但是法律亦有規(guī)定，如果被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，而將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其子女，則其贈(zèng)與行為無(wú)效，登記在被執(zhí)行人未成年子女名下的財(cái)產(chǎn)仍可作為可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)來(lái)予以執(zhí)行。
出售或者抵押“娃娃房”,都要辦理保證書(shū)公證
把房產(chǎn)登記在未成年子女名下，以后出售或抵押房產(chǎn)容易嗎?
案例一:
做生意的父親想賣(mài)掉兒子名下的房產(chǎn)
陳先生是私營(yíng)企業(yè)主，最近公司周轉(zhuǎn)不靈，他想把十歲兒子名下的房產(chǎn)賣(mài)掉。房管部門(mén)要求:必須到公證處辦理父母保證書(shū)的公證。
按陳先生的想法，房子雖然記在十歲的兒子名下，但購(gòu)房款全由他支付，賣(mài)掉房子也是為了做好生意，生意做好了可以為兒子買(mǎi)更大的房子。可當(dāng)公證員黎麗把法律條目列出來(lái)，他才發(fā)現(xiàn)，自己想得太天真了。
我國(guó)《民法通則》明確規(guī)定“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。
其次，《房屋登記辦法》規(guī)定“因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證”。
也就是說(shuō)，陳先生夫妻必須承諾，賣(mài)掉房產(chǎn)所得用于兒子的教育、醫(yī)療等切身利益，并且出具書(shū)面保證的公證書(shū)。為了公司周轉(zhuǎn)而賣(mài)掉房產(chǎn)，顯然不符合要求了。“那么麻煩，早曉得就不寫(xiě)小孩子名字了”，陳先生夫妻嘀咕一陣后沮喪而返。
案例二:
為兒子留學(xué)抵押房產(chǎn)，也沒(méi)那么簡(jiǎn)單
董先生的兒子小杰將于今年秋天到新加坡讀高中。夫妻倆決定將小杰名下的房產(chǎn)抵押貸款，并向公證員保證，抵押貸款只用于小杰在國(guó)外的教育、醫(yī)療、生活等，絕不挪作其他用途，絕不侵害小杰的合法權(quán)益，并且承擔(dān)抵押貸款過(guò)程中產(chǎn)生的所有責(zé)任。這些承諾，白紙黑字，是都要記入書(shū)面保證書(shū)中的。
當(dāng)時(shí)董先生覺(jué)得這個(gè)好辦，因?yàn)樗约壕褪钦憬吵鞘秀y行的行長(zhǎng)，沒(méi)想到在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的過(guò)程中又出現(xiàn)了問(wèn)題。
原來(lái)，不少銀行貸款業(yè)務(wù)的用途中并沒(méi)有“出國(guó)留學(xué)”這個(gè)選項(xiàng)。如果用途不能明確是“出國(guó)留學(xué)”，那么公證處也是不予辦理保證書(shū)公證的。
最后，董先生還是到其他大銀行辦理，拿到寫(xiě)有“出國(guó)留學(xué)”用戶的貸款書(shū)，才又匆匆趕到公證處。
至于在目前流傳的一些微信公眾號(hào)文章中說(shuō)，“可以通過(guò)公證約定，未成年人名下的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益可以屬于父母，這種方法既可以讓未成年擁有房產(chǎn)又可以保證父母享有處置權(quán)”，這種說(shuō)法完全是錯(cuò)誤的，父母只有管理權(quán)，而沒(méi)有處置權(quán)。公證處也不會(huì)辦理這類(lèi)約定公證。
娃娃房還有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
(1)買(mǎi)房不能貸款。買(mǎi)賣(mài)合同上購(gòu)買(mǎi)方如果僅未成年人一個(gè)人的名字，那么房屋不能申請(qǐng)銀行貸款，需一次性付清。
(2)孩子成年后獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能要多付首付。這個(gè)好理解，因?yàn)椴凰阋惶追苛恕?br />
(3)父母離異時(shí)容易出糾紛。未成年子女名下的房產(chǎn)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割，而屬于承擔(dān)孩子撫養(yǎng)義務(wù)一方與孩子共同居住，這就可能引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭(zhēng)奪。
未成年人的房產(chǎn)還可這樣處理!
(1)若為未成年人出國(guó)教育、生活所需而要處分未成年人房產(chǎn)的，提供國(guó)外學(xué)校的錄取通知書(shū)、與留學(xué)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的留學(xué)合同、移民資料等材料證明未成年人有計(jì)劃或正在國(guó)外就學(xué)、移民。
(2)若為改善未成年人居住環(huán)境而處分未成年人房產(chǎn)的(包括抵押、出售)，那么需要提供以該未成年人名義新購(gòu)房產(chǎn)的資料，如最近已辦妥的房產(chǎn)三證或購(gòu)房合同，必要時(shí)需要提供已支付首付款的證明等。
(3)若為未成年人醫(yī)療而要處分未成年人房產(chǎn)的，提供醫(yī)療診斷證明、費(fèi)用清單等，當(dāng)然只僅限于重大疾病同時(shí)需要開(kāi)支大筆醫(yī)療費(fèi)用的。
要處分未成年人房產(chǎn)，一般銀行和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都會(huì)要求辦理保證書(shū)公證。保證書(shū)公證所需材料:監(jiān)護(hù)人需要提供身份證、結(jié)婚證、戶口本、房產(chǎn)三證、未成年人的出生證明和處分房產(chǎn)的正當(dāng)理由等各項(xiàng)證明材料。
