二手房屋公證，房產(chǎn)價值如何評估?
房地產(chǎn)買賣如不涉及國有資產(chǎn)，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為準(zhǔn)，目前二手房交易比較發(fā)達(dá)，買賣雙方都可以從中介方或有關(guān)部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現(xiàn)成交前進(jìn)行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現(xiàn)履行的一部份。
且房地產(chǎn)的價格是波動的，沒有說房地產(chǎn)可以按照評估的價格要求撤消合同，所以評估根本不可能保護(hù)買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費(fèi)確是事實。
而當(dāng)評估價格低于成交價時征稅部門還是按照成交價，(當(dāng)評估高于成交價時按評估征稅)，所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。
二手房出售需要一個價格評估，那么房屋估價的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？當(dāng)然我們不能對此毫無所知，對中介聽之任之，對于房屋的價值我們還是需要有一個自己的準(zhǔn)確判斷。那么，二手房價格怎么算？如何自己對二手房價值進(jìn)行評估？下面就跟著小編來一起了解一下吧！
一、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價格
雖然在房產(chǎn)價格大幅上升的時期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。
另外，初次的購買價格也會對價值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價時要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w升值（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價時背離正常的價格規(guī)律。
二、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向
關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。
通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
三、外部環(huán)境、綠化、人文
所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。
優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右，反之亦然。
四、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修
建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。
良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會為房價加分5%左右。
五、電梯數(shù)量和品牌
買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。
相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。
六、地段等級
較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價產(chǎn)生作用。
尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。
七、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光
室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價時要高于其他房產(chǎn)價格的3%至5%左右，反之亦然。
八、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施
交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。
九、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃
居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產(chǎn)生從眾心理。
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價空間。
以上就是房屋估計需要考慮的因素，希望能對大家有所幫助。
如何準(zhǔn)確評估二手房價格
客觀來講，二手房的價格主要是由房屋的區(qū)域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運(yùn)用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進(jìn)行比較修正。
區(qū)域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便;物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。
個別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。
具體如：房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。
下一篇：北京公證處費(fèi)用
