通過(guò)委托公證購(gòu)買二手商品房，暫不過(guò)戶，以避開限購(gòu)政策影響及稅費(fèi)，存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
回答一
這種方法有點(diǎn)想當(dāng)然，本身并不能預(yù)防原房主“一房二賣”，只會(huì)在出現(xiàn)糾紛時(shí)把事情搞得更復(fù)雜。而且二手房買賣需要簽訂《存量房屋買賣合同》，這種方法在操作的時(shí)候很可能涉及所謂“陰陽(yáng)合同”、“陰陽(yáng)條款”，非常容易出問(wèn)題。
發(fā)生“一房二賣”時(shí)，一般情況下，誰(shuí)先辦理過(guò)戶手續(xù)拿到房產(chǎn)證，房子就是誰(shuí)的，公證委托和《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》都不足以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。設(shè)計(jì)這種方法的人可能認(rèn)為尚處于抵押的房屋無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，在一些城市也的確如此，但并非絕對(duì)。房主在未通知的情況下把房屋轉(zhuǎn)讓給其他人后，雖然根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋，抵押權(quán)仍然存在，可購(gòu)房者也無(wú)法取得房屋所有權(quán)。屆時(shí)房主可能構(gòu)成根本性違約，需要返還全部購(gòu)房款，甚至加上違約金，但考慮到通貨膨脹因素，以及把錢花光無(wú)錢可賠的現(xiàn)實(shí)可能，對(duì)購(gòu)房者并沒(méi)有足夠的保障。
回答二：
根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以房屋登記簿上的登記為準(zhǔn)。嚴(yán)格意義上說(shuō)，房產(chǎn)證上的都不能認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人，也就是說(shuō)，將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，無(wú)論是法院還是公證處都要查詢房屋登記簿。這里所謂的房屋登記簿是房管部門的檔案。故此，本人認(rèn)為，即使公證了，也是證明有這樣的行為，將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，通過(guò)救濟(jì)途徑（法院）審理后，房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋登記簿上的登記人所有，最多無(wú)非是把全款退給你，因?yàn)槟阄崔k理房屋過(guò)戶登機(jī)手續(xù)。
回答三:
最大的風(fēng)險(xiǎn)是原產(chǎn)權(quán)人與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，房子被法院查封了，你的權(quán)益也僅僅是在他項(xiàng)權(quán)證書中記載的部分能夠受到法律保護(hù)，這幾年之間如果房子價(jià)格上漲，房子的增值部分權(quán)益將由債權(quán)人取得。
(*公正委托是可以撤銷的，房產(chǎn)證是可以掛失的，你想要跟業(yè)主走全款公正的路。等滿五年再過(guò)戶，業(yè)主其實(shí)是隨時(shí)都能反悔的，不靠譜啊)
