樣板房拍照保全證據(jù)公證實(shí)務(wù)初探與思考
[內(nèi)容摘要]樣板房拍照保全證據(jù)公證，是近年來(lái)興起的一項(xiàng)公證業(yè)務(wù)，形式固有而傳統(tǒng)，內(nèi)涵卻跨界而豐富。本文對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦證實(shí)務(wù)進(jìn)行了初探，通過從業(yè)務(wù)概述、辦證細(xì)節(jié)、與其他機(jī)構(gòu)出具的證明文書的區(qū)別及未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展方向等方面進(jìn)行論述，認(rèn)為公證員應(yīng)秉承工匠精神，注重專業(yè)化、精細(xì)化，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，自下而上累積公證公信力，以實(shí)際行動(dòng)投身現(xiàn)代化社會(huì)治理的時(shí)代洪流。[關(guān)鍵詞]樣板房拍照保全證據(jù)公證、辦證實(shí)務(wù)，公證公信力一、業(yè)務(wù)概述（一）概述現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售商品房時(shí)多包含裝修，為直觀呈現(xiàn)裝修效果吸引客戶，會(huì)事先裝修樣板房，客戶通過參觀，可以比較直觀地了解所購(gòu)商品房的裝修效果及品質(zhì)。但隨著商品房的全部售出，樣板房或者拆除或者出售，為了在以后可能的糾紛中有據(jù)可查，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)申請(qǐng)辦理裝修樣板房拍照保全證據(jù)公證，來(lái)保護(hù)自己的利益。因此樣板房拍照保全證據(jù)公證，是由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為申請(qǐng)人，為較客觀的保全和固定裝修樣板房的全貌，同時(shí)證明開發(fā)商就某些交付細(xì)節(jié)通過張貼提示，懸掛展板等方式盡到了合理的告知義務(wù)，向商品房所在地公證處申請(qǐng)辦理的對(duì)裝修樣板房客觀樣貌及相關(guān)說明提示進(jìn)行拍照的證據(jù)保全公證。（二）特點(diǎn)第一，屬于預(yù)防糾紛型的保全證據(jù)公證。樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)直接指向?qū)?lái)交付給購(gòu)房者的商品房，而樣板房不可能永遠(yuǎn)保留，或者拆除，或者出售。一般而言，樣板房的保全工作與裝修商品房的交付存在一到兩年的時(shí)間差，分歧與矛盾的產(chǎn)生往往會(huì)在裝修商品房整體竣工后的交付期間。樣板房拍照保全證據(jù)公證，在糾紛尚未產(chǎn)生時(shí)，對(duì)樣板房的客觀呈現(xiàn)與事實(shí)狀態(tài)進(jìn)行證據(jù)保全，以維護(hù)法律秩序，減少訟累。第二，所拍取照片數(shù)量多，且逐年上升。以一套面積約120平方米的樣板房為例，從十年前拍取五、六十張照片發(fā)展到今天需拍取一百四、五十張照片。究其原因在于：一是裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修物件也隨之逐年增多。二是預(yù)防性保全的屬性決定，矛盾點(diǎn)尚未聚焦，爭(zhēng)議也未浮出水面。第三，對(duì)公證人員辦證標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求。樣板房證據(jù)保全公證拍照環(huán)境較之隱名取證寬松，但正因?yàn)榇耍瑢?duì)于樣板房整體及細(xì)節(jié)地把握，拍照步驟程序、告知義務(wù)、審查義務(wù)與核實(shí)義務(wù)地履行，都應(yīng)做到專業(yè)化、精細(xì)化。（三）方式選擇樣板房現(xiàn)場(chǎng)保全證據(jù)公證，目的在于固定和保全房屋的客觀現(xiàn)狀，所能采取的方式可以是文字記述也可以是拍攝照片或者拍攝視頻。現(xiàn)在是一個(gè)讀圖的時(shí)代，單純憑文字記述已很難達(dá)成保全證據(jù)的目的。所以現(xiàn)在樣板房現(xiàn)場(chǎng)保全證據(jù)的方式為拍攝照片或者拍攝視頻，并輔之客觀性文字描述。對(duì)于是選擇拍攝照片還是拍攝視頻，則由申請(qǐng)人決定。本文淺談的是拍照保全證據(jù)公證，選取的角度是以相機(jī)拍照的方式，但不是說在實(shí)踐中僅有拍照這一種方式。同時(shí)，筆者也曾對(duì)拍照與拍攝視頻資料進(jìn)行過粗淺的比較，以供申請(qǐng)人參考。首先，拍照所得的照片為固態(tài)，經(jīng)沖洗，粘貼，附加蓋鋼印章，而所拍視頻則是以其承載為內(nèi)容，非固態(tài)物。其次，拍照較傳統(tǒng)，拍攝視頻是隨著時(shí)代的發(fā)展，攝像機(jī)價(jià)格的平民化而越來(lái)越廣泛。再次，照片畫面直觀，視頻則是動(dòng)態(tài)的畫面。拍照是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，對(duì)某一處呈現(xiàn)進(jìn)行即時(shí)畫面捕捉，照片和照片之間存在極短時(shí)間的斷隔，而視頻拍攝則是對(duì)某一段時(shí)間內(nèi)多個(gè)對(duì)象進(jìn)行秒秒鐘不間斷的拍攝。拍照和拍攝視頻本無(wú)絕對(duì)的優(yōu)劣之分，只是在實(shí)際操作中存在以下幾點(diǎn)問題：第一，拍照過程中，如果因拍照人操作失誤，或者拍攝光線灰暗，所拍的個(gè)別照片成像不清晰，模糊或者所拍無(wú)指向性內(nèi)容，在拍照現(xiàn)場(chǎng)可以即時(shí)對(duì)這類照片進(jìn)行刪除，并加以記錄。而如果是拍攝視頻，在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)意外故障或是出現(xiàn)“言語(yǔ)瑕疵”，則可能要重新拍攝，費(fèi)時(shí)費(fèi)力不符合經(jīng)濟(jì)效率原則；第二，通過拍照方式保全證據(jù)公證所得的照片，是加蓋了公證處的鋼印章后附于公證詞，是公證書的重要組成部分，物理上也與公證詞粘結(jié)在一起而不可分，便于公證書的傳播瀏覽。而視頻資料則顯然不可能加蓋物理上的公證處鋼印，刻錄光盤一般是裝入信封密封，封口處加蓋公證處印章附后于公證詞，基本上能保證視頻光盤不被偷梁換柱，但尷尬之處在于不利于公證書的傳播瀏覽，不利于展示我們的公證產(chǎn)品，總讓人覺得我們公證人太過簡(jiǎn)單操作。第三，拍照所得照片，已經(jīng)物化較易保存，而視頻拍攝內(nèi)容仍然存儲(chǔ)于存儲(chǔ)卡或者光盤中，一來(lái)不通過播放器無(wú)法識(shí)別其內(nèi)容，這一點(diǎn)沒有已經(jīng)沖洗好的照片呈現(xiàn)畫面來(lái)得直接，二來(lái)存儲(chǔ)卡或者光盤的保存也有著很大的不確定性，即使多刻錄幾張或者傳輸于網(wǎng)絡(luò)保存，也難保在日常播放或者法院調(diào)取過程中不會(huì)發(fā)生問題。對(duì)于將保全證據(jù)的照片、視頻傳輸于網(wǎng)絡(luò)，蘇州的探索是“區(qū)塊鏈”+公證模式。二、辦證過程和細(xì)節(jié)把握（一）接受咨詢當(dāng)有申請(qǐng)人打來(lái)電話或者來(lái)到公證處，咨詢樣板房拍照保全證據(jù)公證事宜時(shí)，公證人員應(yīng)熱情不失理性地告知對(duì)方，首先，該樣板房權(quán)利歸屬在拍照時(shí)是否為申請(qǐng)人所有，該樣板房未出售、未設(shè)定抵押以及未被法院查封。其次，該樣板房在拍照時(shí)的狀態(tài)，不能是拆除或已損壞。再次，我們辦理裝修樣板房拍照保全證據(jù)公證，只能是對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)貥影宸繉?shí)際呈現(xiàn)進(jìn)行拍照保全公證。至于樣板房在拍照之前以及拍照之后的情況我們公證人員無(wú)從知道也不能做承諾與保證。最后，建議申請(qǐng)人在我們赴現(xiàn)場(chǎng)辦證時(shí)，務(wù)必提前確定好需要拍照保全的是樣板房的哪些呈現(xiàn)，可以擬定一份拍照清單，以防止拍照過程中有所遺漏。另外，常有律師事務(wù)所的律師來(lái)電咨詢，律師事務(wù)所能不能直接作為裝修樣板房拍照保全證據(jù)公證的申請(qǐng)人？先來(lái)看一個(gè)司法案例：湖南省高院（2009）湘高法民三終字第19號(hào)民事判決書，原告北京網(wǎng)尚文化傳播有限公司訴被告張家界日?qǐng)?bào)社，事由為被告未經(jīng)原告許可，在張家界日?qǐng)?bào)社的網(wǎng)站上使用了原告制作的電視劇《金婚》。而原告在訴訟中提交的主要證據(jù)——山東省某公證處出具的保全證據(jù)公證書，法庭認(rèn)為其違背法定程序不予采信，理由如下：第一，該公證處對(duì)該證據(jù)保全無(wú)管轄權(quán)；第二，律師事務(wù)所直接作為公證當(dāng)事人屬于主體不適格。目前司法審判實(shí)踐，在法院視野下，如果有律師事務(wù)所來(lái)申辦保全證據(jù)公證，還是要?jiǎng)?wù)實(shí)地告知，申請(qǐng)人應(yīng)為律師所服務(wù)的客戶對(duì)象。（二）受理、審核在樣板房拍照保全證據(jù)公證的受理、資料審核階段，我們可以著手對(duì)公證申請(qǐng)人及書面資料進(jìn)行審查。審查的內(nèi)容一般包括：1．申請(qǐng)人的主體資格。比如公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證或者護(hù)照，委托代理人所持的身份證明及委托書。在法律上，自然人是“人”，公司、企業(yè)以及其他組織同樣是“人”,如果一個(gè)公證事項(xiàng)是由公司或其他組織法人提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人即為該公司或其他組織法人，而法定代表人只是該公司或其他組織法人一個(gè)治理內(nèi)容。就營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公證人員可充分利用好國(guó)家在信息化建設(shè)方面的成果[1]，查詢?nèi)珖?guó)工商注冊(cè)企業(yè)信用信息公示，核實(shí)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)是否為在業(yè)，法定代表人姓名以及一些重要信息的變動(dòng)情況。至于法定代表人的身份證明，除了法定代表人親往公證處辦理授權(quán)委托書等公證事項(xiàng)外，其他的由公司法人申請(qǐng)辦理的公證，法定代表人的身份證或者護(hù)照原件往往都不會(huì)由委托代理人帶來(lái)公證處，只是提供掃描件或是復(fù)印件。筆者的困惑就在于如何“審查”這些掃描件（復(fù)印件）？倒不如簡(jiǎn)化材料，審查委托代理人是否具有合法有效的委托書，以及委托代理人的身份，本人是否與其身份證件所示相一致。2．申請(qǐng)保全標(biāo)的——某套樣板房的相關(guān)材料。比如商品房銷（預(yù)）售許可證，規(guī)劃許可證，施工許可證以及裝修商品房銷（預(yù)）售合同范本。品房銷（預(yù)）售許可證，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，樣板房只要是客觀存在的，商品房銷（預(yù)）售許可以沒有獲批，商品房銷（預(yù)）售許可證是否已頒發(fā)，都不是必備要素。筆者認(rèn)為，如果是商品房開發(fā)商來(lái)申請(qǐng)辦理公證，其設(shè)置裝修樣板房的行為從屬于整個(gè)銷（預(yù)）售活動(dòng)之中，為之后商品房銷（預(yù)）售合同簽訂的前置環(huán)節(jié)和組成部分，根據(jù)《合同法》，某一些合同須經(jīng)必要的行政手續(xù)方能有效，而商品房不是一般的商品，其銷（預(yù)）售許可證的取得是一項(xiàng)必備的行政審批手續(xù)。況且從地方房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，以2018年蘇州市住建局聯(lián)合九部門出臺(tái)并實(shí)施《打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)方案》為例，特別強(qiáng)調(diào)了上市銷售房源的預(yù)售許可門檻，故辦理裝修樣板房拍照公證前提是樣板房所示范的商品房房源需要取得銷（預(yù)）售許可證。規(guī)劃許可證有兩種，一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，筆者認(rèn)為本公證具體涉及的是裝修樣板房，而不是開發(fā)企業(yè)整幅用地的情況，為避免過度審查，對(duì)申請(qǐng)人提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證審查即可。施工許可證，即建筑工程施工許可證，通常稱為開工證，實(shí)務(wù)來(lái)看，單純就裝修樣板房由建設(shè)行政主管部門開具開工證的情況比較少，往往都是對(duì)樓盤項(xiàng)目分期實(shí)施的建筑物整體開具開工證，在這種情況下，如果強(qiáng)求辦證當(dāng)事人提供裝修樣板房的施工許可證，辦證當(dāng)事人在住建局那里又的確辦不出來(lái)，那我們這么做的結(jié)果等同于拒絕辦理該項(xiàng)公證。裝修商品房銷（預(yù)）售合同范本在附頁(yè)，會(huì)詳列“裝修及設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”，這是裝修商品房買賣雙方至為重要的關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的合議材料，申請(qǐng)人在提供了合同范本后，公證人員應(yīng)詳加閱讀，可通過此，對(duì)將要拍照保全樣板房的功能分區(qū)、裝修位點(diǎn)有一大致印象。3．參與保全活動(dòng)的拍照人及相應(yīng)材料，包括拍照人的身份證明以及委托書。委托代理人與拍照人是否可以為同一人，這方面法律法規(guī)沒有限定，但是從拍照保全證據(jù)公證的實(shí)際操作來(lái)看，穩(wěn)妥的方式為委托代理人與拍照人為兩人，分工明確的兩個(gè)人在拍照保全證據(jù)公證過程中能夠互相提醒、互相監(jiān)督，委托代理人負(fù)責(zé)與我們公證人員共同監(jiān)督拍照人的拍照過程，核對(duì)所拍照片與照片登記明細(xì)表是否一致等等工作，拍照人則按照擬定的拍照清單，專注于拍照角度，亮度和色彩對(duì)比度等。如果委托代理人與拍照人為同一人，則角色似有混同，不利于程序進(jìn)展。拍照人是否具備基本的拍照技能？這是審核的重點(diǎn)，我們并非要求申請(qǐng)人委派非常專業(yè)的攝像師，一般來(lái)說傻瓜相機(jī)人人都會(huì)用但也有例外，況且有的申請(qǐng)人提供的相機(jī)為單反相機(jī)，拍照人要會(huì)操作相機(jī)，基本的調(diào)焦對(duì)焦要熟悉，不致出現(xiàn)閃拍、不能成像等情況，避免拍照工作無(wú)法進(jìn)行的尷尬事發(fā)生。一般來(lái)說，委托誰(shuí)來(lái)申辦何種公證的委托書為通例，而委托誰(shuí)具體來(lái)拍照的委托書則是在辦證實(shí)踐中摸索得出的，這樣的要求一來(lái)是考慮到拍攝照片可能會(huì)涉及到的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等法律問題，二來(lái)也是提醒申請(qǐng)人謹(jǐn)慎選擇拍照人，避免臨場(chǎng)找尋拍照人的隨意性。為此在受理環(huán)節(jié)，我們提供了以下的委托書格式供申請(qǐng)人參考：委托書某某某（男或女，XXXX年XX月XX日出生，公民身份號(hào)碼：XXXX）具備拍照的基本技能。故我公司指派授權(quán)某某某作為拍照人，全程拍攝蘇州XXXX樓盤（注：此處寫預(yù)售許可證上的樓盤名）XXX戶型（建筑面積約XX平方米）裝修樣板房（臨時(shí)搭建于XXX或者設(shè)置于X幢XXX室）實(shí)際呈現(xiàn)的照片，并為本次證據(jù)保全公證所用。XXXX公司XXXX年XX月XX日應(yīng)明確的是委托書落款日期精確到日，不宜粗略到月，這樣在邏輯上可以確定公司的委托行為發(fā)生在拍照保全證據(jù)日之前。以上這些材料（除委托書和商品房銷（預(yù)）售合同范本外）可以請(qǐng)當(dāng)事人提交原件的同時(shí)，再提供一份相應(yīng)的復(fù)印件，并且均需在復(fù)印件上蓋公司章。在受理的同時(shí)，一定要將辦理該公證事項(xiàng)所應(yīng)繳納的公證費(fèi)[2]按收費(fèi)文件所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)明確告知當(dāng)事人，對(duì)于其他可能產(chǎn)生的差旅費(fèi)、照片沖擴(kuò)費(fèi)也應(yīng)該和當(dāng)事人講清楚。就風(fēng)險(xiǎn)管控角度看，我們要把與當(dāng)事人從受理到材料審核的詢問告知過程作一份詢問筆錄打印出來(lái)，與權(quán)利義務(wù)告知書、受理通知單，一并請(qǐng)當(dāng)事人閱后無(wú)異議即行簽字確認(rèn)，同時(shí)當(dāng)事人應(yīng)完成申請(qǐng)表的填寫。在此之后，我們即可與申請(qǐng)辦理公證的當(dāng)事人約定下一步，現(xiàn)場(chǎng)拍照的具體事宜。（三）取證第一，做好事前聯(lián)系洽商事務(wù)。與當(dāng)事人約定好現(xiàn)場(chǎng)辦理證據(jù)保全的時(shí)間，并告知對(duì)方如有變動(dòng)應(yīng)及時(shí)互相通告。提醒當(dāng)事人在公證員赴現(xiàn)場(chǎng)辦理之前務(wù)必確認(rèn)好“人”，即委托代理人、拍照人以及熟悉裝修交付標(biāo)準(zhǔn)的銷售人員;“機(jī)”,即準(zhǔn)備好性能良好、電量充足的數(shù)碼相機(jī)一部，個(gè)人認(rèn)為用手機(jī)拍照，首先是用誰(shuí)的手機(jī)為合適？其次對(duì)于手機(jī)的清潔性檢查，會(huì)涉及到手機(jī)里下載的一些不可控的APP等軟件,再加之事后證據(jù)存儲(chǔ)載體的可物理剝離性難以保證，所以個(gè)人不是很認(rèn)同用手機(jī)進(jìn)行拍照證據(jù)保全；“卡”，即確認(rèn)好數(shù)碼相機(jī)的內(nèi)存儲(chǔ)卡，內(nèi)容為無(wú)圖像和視頻等信息存儲(chǔ)，以及清空數(shù)碼相機(jī)存儲(chǔ)卡內(nèi)妨礙客觀完整記錄拍照保全工作的其他工具類存儲(chǔ)。在對(duì)數(shù)碼相機(jī)和存儲(chǔ)卡的認(rèn)識(shí)上，我們也有一個(gè)變化過程，即認(rèn)為一定需當(dāng)事人提供到也可以由公證處提供，甚至綜合來(lái)看，公證處準(zhǔn)備好相機(jī)，拍照保全的效率會(huì)更高。還有一個(gè)裝修樣板房“鑰匙”的問題，即委托代理人和拍照人要握有裝修樣板房的入戶鑰匙，不能鬧出要拍樣板房了，卻因沒有鑰匙而進(jìn)入不了樣板房的大笑話。如果委托代理人和拍照人根本就沒有裝修樣板房的入戶鑰匙，那么就要引起我們公證人員的足夠懷疑，進(jìn)入樣板房的方式一定是通過鑰匙合法合規(guī)正常開鎖，否則應(yīng)當(dāng)場(chǎng)中止辦證。第二，把握事中現(xiàn)場(chǎng)辦證細(xì)節(jié)。公證員到達(dá)裝修樣板房所在現(xiàn)場(chǎng)后，可即時(shí)截屏手機(jī)上百度地圖或高德導(dǎo)航的位置顯示，保留公證人員到場(chǎng)證據(jù)。其次與委托代理人、拍照人聯(lián)系碰面，核實(shí)他們的身份，并進(jìn)一步告知他們所享有的權(quán)利與應(yīng)盡的義務(wù)，特別指出，我們是對(duì)拍照當(dāng)日當(dāng)時(shí)當(dāng)刻的樣板房實(shí)際呈現(xiàn)進(jìn)行拍照保全公證。至于樣板房在拍照之前以及拍照之后的情況我們公證人員無(wú)從知道也不能做承諾與保證。同時(shí)告知委托代理人、拍照人，拍照所得照片均為原始取得，不得作任何PS等編輯修改。?我們?nèi)缓髾z驗(yàn)將用于拍照的相機(jī)，進(jìn)行“清潔性”檢查，確認(rèn)相機(jī)內(nèi)置時(shí)間與實(shí)際時(shí)間相一致。在會(huì)同委托代理人一起監(jiān)督拍照人拍照的過程中，一般由委托代理人按照其事先擬定的拍照對(duì)象清單進(jìn)行拍攝，但仍需注意：其一，公證人員對(duì)樣板房的坐落、朝向、平面戶型結(jié)構(gòu)圖要在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察并加以記錄，監(jiān)督拍照人首先對(duì)懸掛或豎立于樣板房門口的戶型圖展板進(jìn)行拍照;其二，公證人員對(duì)建筑節(jié)能施工規(guī)范、建筑裝修GB國(guó)標(biāo)[3]要有所了解，比如南向房屋必備遮陽(yáng)系統(tǒng)、窗開啟方式不能外開，只能或內(nèi)開或上弦或下弦開啟、鋼質(zhì)消防防火門不能裝修改造成裝飾性玻璃門，飄窗的護(hù)欄必須安裝等等強(qiáng)制性規(guī)范。這樣我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)拍照保全時(shí)，心中就可有數(shù)，與當(dāng)事人也能進(jìn)行交流，更好地辦好公證；其三，我們公證人員要提醒拍照人，對(duì)某些對(duì)象的拍攝手法[4]上要有所注意，比如拍房間的無(wú)墻紙的墻面，鏡頭最好能帶上門框、踢腳線、開關(guān)面板等參比物，如不然鏡頭只對(duì)準(zhǔn)墻面，沖洗出來(lái)的照片識(shí)別度就相當(dāng)?shù)土耍黄渌模覀児C人員對(duì)裝修樣板房中每一個(gè)功能區(qū)間（如餐客廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室等）的客觀呈現(xiàn)所拍取的照片，都要結(jié)合平面戶型結(jié)構(gòu)圖來(lái)一一記錄，萬(wàn)萬(wàn)不能把所拍對(duì)象與本應(yīng)所屬功能區(qū)間脫離，甚至顛倒雜亂，那樣就失去了我們拍照保全公證的意義。最后，重視事后核驗(yàn)、筆錄工作。拍照完畢后，我們要做好核驗(yàn)照片，完成現(xiàn)場(chǎng)工作記錄、妥善保管內(nèi)存儲(chǔ)卡等工作。核驗(yàn)照片一是核驗(yàn)照片與拍照時(shí)的照片登記明細(xì)（即每一張照片的具體描述）是否一一對(duì)應(yīng)；二是當(dāng)場(chǎng)問詢委托代理人、拍照人對(duì)拍照是否還有補(bǔ)充，是否還有一些客觀呈現(xiàn)遺漏未拍？或者核驗(yàn)照片過程中發(fā)現(xiàn)已拍照片中是否有成像模糊，指向不明的情況？如果有，則可以當(dāng)場(chǎng)在樣板房繼續(xù)拍照保全予以補(bǔ)正，但須嚴(yán)格限定于當(dāng)天當(dāng)場(chǎng)，不能隔天再去現(xiàn)場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)工作筆錄要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)辦理保全證據(jù)公證的整個(gè)過程如實(shí)加以記錄，上海東方公證處的某些證據(jù)保全公證詞直接就是一篇記述保全全過程的現(xiàn)場(chǎng)工作記錄，這也是我們努力的方向。另外，須將拍照時(shí)且經(jīng)核驗(yàn)無(wú)誤的照片登記明細(xì)謄寫進(jìn)照片登記明細(xì)表，在委托代理人、拍照人過目后，請(qǐng)他們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)工作記錄和照片登記明細(xì)表的每一頁(yè)上簽名確認(rèn)。在確認(rèn)照片后，由拍照人關(guān)閉相機(jī)電源，取出內(nèi)存儲(chǔ)卡交給我們，我們則將其裝入公證處信封內(nèi)，在沖印環(huán)節(jié)也不能分秒脫離我們公證人員視線，復(fù)制沖印后即行封存。（四）出證、歸檔公證書是裝修樣板房拍照保全證據(jù)活動(dòng)的最終產(chǎn)品，是公證人員對(duì)當(dāng)事人以及有關(guān)的人提供優(yōu)質(zhì)高效法律服務(wù)的重要載體，體現(xiàn)公證人員的職業(yè)精神、執(zhí)業(yè)水平和風(fēng)險(xiǎn)管控能力，也關(guān)系到保全證據(jù)公證活動(dòng)的價(jià)值判斷。公證書涉及三個(gè)方面的問題:第一，公證書的組成。公證證詞置最前頁(yè)，因保全證據(jù)的公證證詞是要素式[5]，所以對(duì)公證證詞如何表述有兩種看法，一種看法認(rèn)為應(yīng)盡可能詳盡全面的記述整個(gè)保全過程[6]，證詞頁(yè)數(shù)越多越好越體現(xiàn)公證價(jià)值；另一種看法認(rèn)為言多必失，智者千慮必有一失，證詞寫得多，相應(yīng)的文字要求也必然提高，而自身水平未必達(dá)到，證詞應(yīng)該宜粗不宜細(xì)。筆者個(gè)人認(rèn)為，從風(fēng)險(xiǎn)防范角度看，第二種觀點(diǎn)較為穩(wěn)妥，但公證書不能局限于一篇雖然無(wú)錯(cuò)卻顯干巴巴的公證證詞和幾張照片。我們?cè)谧C詞中要將樣板房拍照保全的時(shí)間、地點(diǎn)、人物，獲取照片的數(shù)量、現(xiàn)場(chǎng)工作記錄和照片登記明細(xì)表的制作與簽名確認(rèn)及頁(yè)數(shù)、內(nèi)存儲(chǔ)卡的封存、公證員監(jiān)督情況、證明內(nèi)容等必備的關(guān)鍵性要素簡(jiǎn)明扼要地記述清楚，同時(shí)引用法律要正確。其后附件一為現(xiàn)場(chǎng)工作記錄，附件二為照片登記明細(xì)表，附件三為所拍照片。通過附件的形式，特別是現(xiàn)場(chǎng)工作記錄和照片登記明細(xì)表的詳盡細(xì)作并附后于公證詞，在力求不出錯(cuò)的同時(shí)亦能實(shí)現(xiàn)公證的證據(jù)價(jià)值。第二，所拍得照片的編排和粘貼。借鑒公安部《刑事照相設(shè)備技術(shù)條件（GAT591-2006）》，照片編排按圖像的橫向存儲(chǔ)狀態(tài)，依拍照時(shí)電子生成即時(shí)編號(hào)，由小號(hào)往大號(hào)正序，以兩張為一組粘貼于一張白色A4紙上為常規(guī)樣式。粘貼可以選擇采用液體膠水、固體膠以及采用雙面膠，就使用效果來(lái)看，液體膠水容易使照片受潮甚至?xí)拐掌旧l(fā)生改變，也有可能照片與上一頁(yè)紙張長(zhǎng)期摞壓會(huì)發(fā)生粘連。固體膠因其非水性特點(diǎn)，克服了液體膠水的一些弊病，但缺點(diǎn)卻是照片粘貼牢固度偏低，時(shí)間略長(zhǎng)則照片容易自然脫落。使用雙面膠粘貼，一避免膠水水性影響，二粘貼牢固度也有提高，三雙面膠粘貼紙張較平整，便于公證書裝訂。可能會(huì)有人擔(dān)心雙面膠粘貼照片容易人為剝離，但在照片與紙張粘粘接縫處加蓋了鋼印后，這種擔(dān)心是完全可以消除的。第三，歸卷入檔。根據(jù)《公證文書立卷歸檔辦法》和《公證檔案管理辦法》的規(guī)定，涉及到不動(dòng)產(chǎn)的證據(jù)保全證明公證卷宗為永久保存，故裝修樣板房拍照保全證據(jù)公證卷宗的保存期限應(yīng)為永久。三、與其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告、證明文書之間的關(guān)系這里所說的其他機(jī)構(gòu)包括建筑監(jiān)理機(jī)構(gòu)、房屋質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)以及房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)等，所出具的是專業(yè)性技術(shù)性很強(qiáng)的報(bào)告、證明文書。而公證機(jī)構(gòu)公證員依當(dāng)事人申請(qǐng)，辦理拍照保全公證，出具公證書，與前者是一個(gè)怎樣的關(guān)系？首先，拍照保全證據(jù)公證書和其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告、證明文書都是證據(jù)材料，都是對(duì)客觀現(xiàn)狀的中立性記錄，公證人員和其他專業(yè)機(jī)構(gòu)人員都參與了獲取這類證據(jù)材料的過程。其次，拍照保全證據(jù)公證是從法律的角度出發(fā)，對(duì)房屋現(xiàn)場(chǎng)的客觀呈現(xiàn)，以拍照的方式進(jìn)行保全與固定，所出具的公證書屬于司法文書的一種，根據(jù)《民事訴訟法》第69條“經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外”，賦予了公證書的優(yōu)先采信的法律效力。而其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告、證明文書，其證明力在民事訴訟法上并未賦予其優(yōu)先性。最后，包括樣板房拍照保全證據(jù)公證在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)保全公證行為與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)理、鑒定、測(cè)量、評(píng)估等工作之間將來(lái)的發(fā)展走向值得思考。我們公證業(yè)要警惕，避免被“跨業(yè)跨界搶劫”[7]，積極的發(fā)展方向是兩者互不沖突，互不“搶米”，而是可以相互支撐證據(jù)的證明力，甚至理想的狀態(tài)是可以協(xié)同共進(jìn)、互學(xué)互鑒：在保全證據(jù)公證的過程中引入專業(yè)人士，專業(yè)操作則能增強(qiáng)所出具公證書的權(quán)威性；在專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體工作之前，也可以向公證處提出辦理保全行為的公證，以公證證據(jù)的形式增加報(bào)告文書的客觀性，增強(qiáng)其法律效力。隨法治進(jìn)程地推進(jìn)，證據(jù)這一審判的核心要素，價(jià)值愈發(fā)凸顯，公證處和專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系勢(shì)必會(huì)變得緊密起來(lái)，公證人員所應(yīng)具備的綜合素質(zhì)和專家品質(zhì)也亟待要求我們能有所跨界：一來(lái)需不放過發(fā)生在自己身邊辦證過程中每一次難得的機(jī)會(huì)，友善誠(chéng)懇地向?qū)I(yè)人士學(xué)習(xí)請(qǐng)教,二來(lái)也需考慮建立起長(zhǎng)效的專業(yè)信息咨詢機(jī)制。四、不動(dòng)產(chǎn)保全證據(jù)公證的研發(fā)方向根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”，可能涉及不動(dòng)產(chǎn)拍照保全證據(jù)公證的方向大致如下，有一些在實(shí)踐中已經(jīng)存在，還有一些目前尚處于初步設(shè)想狀態(tài)，需待今后加以研發(fā)。（一）建筑物施工進(jìn)度保全證據(jù)公證該項(xiàng)公證業(yè)務(wù)多是由施工承包公司申請(qǐng)，也有項(xiàng)目建設(shè)單位申請(qǐng)的。主要目的是固定和保全某一建筑物施工的進(jìn)度以及分部分項(xiàng)完工情況，因?yàn)槭┕みM(jìn)度直接關(guān)系到工程款項(xiàng)的償付，為留存重要的施工時(shí)間、完工步驟等節(jié)點(diǎn)證據(jù)，施工方和建設(shè)方以往都會(huì)自己拍照取證，但隨建設(shè)大開發(fā)時(shí)期的結(jié)束，圍繞工程款的爭(zhēng)議與糾紛日益增多，尋求更強(qiáng)有力的證據(jù)便成了施工方和建設(shè)方的工作方向，恰巧對(duì)施工進(jìn)度辦理保全證據(jù)公證可以提供及時(shí)高效地幫助。（二）建筑物隱蔽工程保全證據(jù)公證建筑物隱蔽工程是指建筑物、在施工的過程中將一些建筑材料或構(gòu)配件埋于物體之中，而后被覆蓋外表看不見的實(shí)物。是對(duì)某些特殊的施工工藝環(huán)節(jié)上，固定和保全相關(guān)證據(jù)。比如說配電的強(qiáng)弱電綜合布線，給排水工程，鋼筋以及家庭裝修中地板龍骨基礎(chǔ)等，雖然一直以來(lái)，可以通過填寫隱蔽工程驗(yàn)收記錄表來(lái)界定隱蔽工程性質(zhì)、距離等問題，但僅憑驗(yàn)收記錄表生成的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告欠缺直觀性，需輔以有效的現(xiàn)場(chǎng)照片。所以，對(duì)建筑物隱蔽工程進(jìn)行拍照，并辦理保全證據(jù)公證，在實(shí)踐中，無(wú)論是對(duì)于家庭裝修業(yè)主，還是對(duì)于公共建筑的建設(shè)方，都是有這方面需求空間的。（三）房屋交付及裝修質(zhì)量呈現(xiàn)保全證據(jù)公證當(dāng)前，很多地方房?jī)r(jià)高企，存量房庫(kù)存各地不平衡，房?jī)r(jià)牽動(dòng)著每個(gè)人的心，已然成為一個(gè)社會(huì)性的問題。許多人傾其一生積蓄也只能給子女付個(gè)首付款，余下的房款還需要辦理按揭貸款，全家人負(fù)債度日。那么房屋作為商品，消費(fèi)者一頭是關(guān)注價(jià)款，另一頭自然是要關(guān)心質(zhì)量。那么在房屋交付時(shí)，無(wú)論是毛坯房還是裝修房，一旦遇到質(zhì)量問題，鬧心的事兒就來(lái)了。且不論這類糾紛是否會(huì)最終打官司走訴訟渠道，手里握有一定的證據(jù)則是非常必要的。比如說因水管漏水，導(dǎo)致屋面墻面地板受潮，總會(huì)留下一些水漬等痕跡。再比如毛坯房在裝修前，業(yè)主請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師驗(yàn)測(cè)房屋，發(fā)現(xiàn)混凝土面層有空鼓，房屋陰陽(yáng)角角度小于90度且不符合設(shè)計(jì)及合同要求等等。這些客觀呈現(xiàn)須得通過一定的方式提取成有效的證據(jù)，購(gòu)房人方能在協(xié)商過程乃至有可能的后續(xù)仲裁訴訟中占據(jù)主動(dòng)，而辦理此類保全證據(jù)公證無(wú)疑是既便捷又有較高證明力的好方法。（四）相鄰關(guān)系保全證據(jù)公證萬(wàn)事萬(wàn)物都是相互聯(lián)系的，《物權(quán)法》第九十二條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”舉例來(lái)說，某樁基施工單位在實(shí)施打樁作業(yè)過程中，投入財(cái)力人力物力進(jìn)行基坑圍護(hù)，防止對(duì)項(xiàng)目周邊的軌道交通、地面學(xué)校幼兒園等造成影響。該樁基施工單位提出申請(qǐng)，對(duì)基坑圍護(hù)的客觀表征進(jìn)行拍照保全證據(jù)的公證。另外，現(xiàn)在高樓林立，新舊建筑錯(cuò)落，居民小區(qū)的住戶常常會(huì)遭遇陽(yáng)光權(quán)維權(quán)難題；再比如，民用住宅樓上樓下、左鄰右里的各自裝修，結(jié)果樓上的人家訂地板龍骨，打穿了樓板；隔壁人家掏個(gè)壁櫥，砸墻砸過界了,這些涉及到物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分共有物的事項(xiàng)，當(dāng)事人都可能會(huì)向公證處提出申請(qǐng)，以保全受損狀況的相關(guān)證據(jù)。（五）街區(qū)制改革發(fā)展趨勢(shì)中的拍照保全證據(jù)公證及其他從小區(qū)制改革過渡到街區(qū)制，在輿論場(chǎng)猶如一滴水掉進(jìn)了油鍋，改革動(dòng)了普通居民的“奶酪”，于是熱盼改革的人們，卻自覺不自覺的成為了改革的阻力，城市、社區(qū)以及居民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益此時(shí)往往受制于眼下個(gè)人的短期利益考量。從世界城市建筑規(guī)劃史上的《雅典憲章》到《馬丘比丘憲章》，從先秦閭里制、隋唐里坊制到清朝大興柵欄，再到49年建國(guó)后“單位大院”以及眼下的大規(guī)模封閉小區(qū)制，人們用封閉給自己以安全感，卻又因封閉給自己帶來(lái)身心兩重的擁堵與不便。在《馬丘比丘憲章》里就提出要繼承并修正《雅典憲章》，大力發(fā)展街區(qū)制，這一點(diǎn)在國(guó)外已有許多成功的范例，在國(guó)內(nèi)尚處于概念普及階段。如何采取積極有效的相應(yīng)措施，正面合理的關(guān)切小區(qū)居民的正當(dāng)權(quán)益,比如小區(qū)居民擔(dān)心的安全問題、業(yè)主區(qū)分共有權(quán)及小區(qū)停車位的高效保障問題等，雖然是地方政府應(yīng)該考慮的，但作為證明機(jī)構(gòu)的公證處同樣可以貢獻(xiàn)自己的力量，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)拍照保全證據(jù)等一系列證明作用。涉及不動(dòng)產(chǎn)的爭(zhēng)議在現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)時(shí)常發(fā)生，除了我們通常會(huì)遇到的事關(guān)房屋的爭(zhēng)議，可以籍以公證的介入，保全和固定相關(guān)證據(jù)，耕地、林地等土地使用權(quán)的爭(zhēng)議，村落之間邊界的爭(zhēng)議，因林木而起的侵權(quán)損害賠償爭(zhēng)議，因新型建造方式——裝配式建筑改革[8]所產(chǎn)生的爭(zhēng)議等等，在這些爭(zhēng)議尚未產(chǎn)生之時(shí)以及產(chǎn)生之初，同樣需要保全和固定所出現(xiàn)的各種狀況證據(jù)。結(jié)語(yǔ)公證公信力的再造與鞏固，已不復(fù)過往自上而下依行政公權(quán)強(qiáng)推，而應(yīng)自下而上源于一個(gè)個(gè)凝結(jié)工匠精神的公證實(shí)例。在司法體制改革的大幕下，我們公證人都應(yīng)從自我做起，從包括樣板房拍照在內(nèi)的保全證據(jù)公證一點(diǎn)一滴細(xì)微之處著手，努力由證明人提升為法律人，用法律人的視野，法律人的思維，投身司法體制改革與社會(huì)治理現(xiàn)代化的時(shí)代洪流。志之所趨，無(wú)遠(yuǎn)弗屆，窮山距海，不能限也。
